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Il Comandante dello specifico nucleo operativo della Guardia di Finanza, risponde alle nostre domande e ci spiega come e perchè segnalare le speculazioni abitative ai danni degli inquilini ed in particolar modo dei soggetti più esposti come gli studenti ed i lavoratori con contratto transitorio.
D. - Avete riscontrato nell'ultimo periodo un aumento di denunce o segnalazioni riguardo il problema degli affitti in nero?
GDF - Indubbiamente c'è una maggiore presa di coscienza da parte dei potenziali inquilini e degli stessi proprietari, che cercano di collaborare maggiormente con noi. Il timore tipicamente Italiano è molto radicato conseguentemente più che denunce vere e proprie parlerei di segnalazioni, che sono aumentate notevolmente da diverso tempo, in special modo quando abbiamo predisposto (inizialmente) nelle grandi città un progetto operativo finalizzato al contrasto del fenomeno, che risulta di ampia rilevanza non solo sul versante fiscale ma anche per implicazioni di natura sociale e sugli equilibri generali del mercato immobiliare. Un affitto in nero investe sia il locatore che il locatario, e per certi versi c'è un tacito accordo tra i due (spesso illusorio specie per gli inquilini). Per nostra soddisfazione, a noi non arrivano SOLO denunce preventive ma veniamo interpellati molto spesso nel momento in cui, già in presenza di un accordo verbale, il locatario non riesce a convincere il padrone di casa a stipulare regolare contratto.
D. - Come cercate di contrastare il fenomeno?
GDF- Tutti i comandi della G.dF. in concerto tra loro, applicano le stesse metodiche. Monitorando i contratti di fornitura elettrica o di gas di singoli soggetti tramite l'anagrafe tributaria, abbiamo riscontrato un aumento di richieste di nuovi allacci e forti consumi in quelle considerate come "seconde o terze case", che non corrispondevano ad altrettante dichiarazioni di "redditi da locazione" ma solo di "redditi catastali". Partendo da ciò abbiamo fatto un'attività di controllo capillare; e non solo. Ovviamente non posso rivelarle ulteriori strategie e metodiche specifiche dove i nostri uomini raccolgono tutti i dati e verificano la regolarità dei contratti. In due anni e mezzo di indagini abbiamo individuato circa 25 mila inquilini "a rischio", a cui abbiamo inviato un questionario. Abbiamo chiesto dove erano ubicati, il nome del padrone di casa o comunque il nome della persona a cui pagavano la locazione. Gli inquilini hanno contribuito enormemente e dalle indagini abbiamo individuato, per esempio solo in una città, ben 8 mila casi di proprietari che avevano affittato appartamenti o posti letto senza stipulare un contratto e ancor più grave senza aver dichiarato il reddito effettivo ricavato dalla locazione. Queste persone nel giro di 4 anni hanno evaso ben 50 milioni di euro che abbiamo per fortuna recuperato anche grazie al supporto attivissimo degli INQUILINI.
D.- Qualche caso eclatante in cui si è imbattuto?
GDF - Ho visto appartamenti che non dovevano neanche essere affittati per carenze igieniche o di semplice abitabilità. Mi sono rimasti impressi i casi di alcuni padroni di casa che oltre all'affitto delle camere includevano spese "extra" come il semplice utilizzo della doccia che veniva a costare fino a 50 € in più al mese o 20€ a settimana per l'uso della cucina anche solo per chi voleva farsi il caffè la mattina.
D.- Quale iter deve seguire uno studente, un genitore, od un inquilino che vuole denunciare un affitto in nero?
GDF - I cittadini devono rivolgersi a noi senza alcuna remora, recandosi personalmente al comando della Gdf più vicina o inviando una segnalazione scritta. Questo deve avvenire dopo aver parlato con il padrone di casa e dopo aver accertato che non c'è alcuna disponibilità a regolarizzare il rapporto.
D.- Per sfatare un falso mito che aleggia tra gli inquilini, ci sono ripercussioni per chi denuncia il proprietario di casa?
GDF - Vede, le normative del legislatore vanno sempre interpretate. In tal caso NOI abbiamo ampia flessibilità e disponibilità. Nessuna ripercussione per gli inquilini "bisognosi" come gli studenti o lavoratori con contratto temporaneo, che sono vittime e non responsabili dell'illecito. Esiste soltanto una responsabilità solidale tra locatore e locatario per l'imposta di registro, che comporta un pagamento da parte di una delle due parti in causa (una esclude l'altra) di appena il 2% dell'importo dell'affitto. Parliamo quindi di cifre risibili che non devono scoraggiare dal denunciare l'affitto in nero.
D.- Cosa rischia invece il proprietario denunciato?
GDF - Per iniziare dovrà essere rivista la dichiarazione dei redditi, aggiungendo quanto non denunciato, a cui si applica una sanzione che va da 100 a 200 volte l'imposta evasa, e poi c'è anche una denuncia a livello amministrativo per non aver comunicato all'autorità di pubblica sicurezza, o al comune, la presenza dell'affittuario nella proprietà, secondo quanto richiede la nuova legge antiterrorismo e le normative di pubblica sicurezza.
D.- Comandante, che utili consigli darebbe?
GDF - Sarebbero numerosissimi, tanto quanta è vasta la materia. Comunque tanto buon senso e molta pazienza. Ricordate che spesso dietro ad un finto sorriso e belle parole si celano personaggi avidi e senza scrupoli. Quindi cercare di non aver MAI fretta di concludere, ma di riuscire a pensare e prevedere quanto possibile e, specialmente nei piccoli centri, raccogliete in loco quante più informazioni possibili. Le parole e le promesse valgono poco, VALE molto di più quello che si scrive! Quindi qualsiasi accordo, contrattuale o non, è SEMPRE necessario verbalizzarlo nero si bianco. Nel dubbio, noi della GDF siamo sempre disponibili. Per ora posso anticiparvi alcuni dati generali, che comunque trovate anche nel nostro sito web. Se si ha intenzione di prendere in affitto (locazione) un appartamento ricordare che un canone in NERO, NON è MAI vantaggioso ed economico! Un risparmio, associato a maggior tutela e garanzia si raggiunge nell'osservare le disposizioni di legge che disciplinano la stipulazione del contratto di locazione, regole che vanno osservate scrupolosamente durante e dopo la stipula. Il contratto di locazione per uso abitativo è di due tipi, il primo prevede un canone libero e una durata fissa di quattro anni rinnovabili per altri quattro, il secondo, un canone calmierato (concordato attraverso la contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari) e una durata fissa di tre anni rinnovabili per altri due. Affitti temporanei possono essere stipulati dagli studenti fuori sede o da chi cerca casa per uso temporaneo. In questi casi l'appartamento può essere affittato solo alle condizioni concordate tra le organizzazioni di categoria. La prima tipologia, motivi di studio, prevede una durata da sei mesi a tre anni; la seconda, esigenze temporanee, da uno a diciotto mesi. Per la stipulazione di questi due ultimi tipi di contratto e per quelli conclusi sulla base degli accordi siglati dalle organizzazioni degli inquilini e proprietari sono utilizzabili i modelli standard depositati presso i comuni, che contengono specifiche anche con riferimento alle caratteristiche che contradistinguono un appartamento ammobiliato e le relative percentuali di aumento sul canone.
Per i contratti a canone libero invece, potete usare i modelli messi a disposizione dalle associazioni di
categoria: Sunia, Sicet, Uniat e Confedilizia. Tutti i contratti di locazione, ad eccezione per quelli di durata inferiore a trenta giorni in un anno, devono essere registrati entro trenta giorni dalla conclusione dell'accordo, presso gli uffici periferici dell'Agenzia delle Entrate o avvalendosi del sistema di registrazione telematica. La registrazione deve essere richiesta, previo versamento dell'imposta presso qualsiasi concessionario della riscossione, banca o ufficio postale, compilando il modulo F23 (reperibile anche nel sito www.agenziaentrate.it), indifferentemente, sia dal proprietario che dall'inquilino. L'imposta grava in parti uguali tra le parti contraenti. L'omessa registrazione, il mancato pagamento dell'imposta di registro e l'indicazione di un importo inferiore a quello reale all'atto della registrazione, comportano l'applicazione di una sanzione amministrativa. Stipulare e registrare il contratto, oltre a costituire un adempimento previsto dalla legge al fine di evitare l'evasione fiscale, consente anche di ottenere dei vantaggi economici sia per i proprietari: deduzioni ai fini della determinazione del reddito imponibile; che per gli inquilini:detrazioni di imposta; in presenza di specifici requisiti. E' consigliabile evitare pagamenti in contanti e pretendere comunque e sempre una ricevuta di avvenuta corresponsione del canone. Queste informazioni di carattere generale possono essere integrate consultando i siti www.sunia.it (Sindacato Nazionale Unitario Inquilini ed Assegnatari); www.sicet.it (Sindacato Inquilini Casa e Territorio); Guardia di Finanza sito istituzionale della Guardia di Finanza Home GdiF per il cittadino Consigli Utili Appartamenti in affitto
16 Ottobre 2009
D.- Comandante potrebbe illustrarci qualche caso eclatante?
GDF - Sarebbero tantissimi, ma le espongo il primo che mi sovviene, ma che rende l'idea sulle cifre e l'ampiezza di questo "fenomeno" illecito. A Padova, che non è proprio una grande città, quattro proprietari immobiliari su cinque non sono in regola negli affitti degli appartamenti concessi a studenti universitari, lavoratori, e stranieri. Ad evidenziarlo un’analisi della GDF congiunta con il Comune, l'Ente regionale per il diritto allo studio, l'università ed azienda ospedaliera, realizzatndo una campagna preventiva di controllo delle locazioni. I primi risultati attestano come quattro proprietari su cinque di un campione di 17 proprietari siano risultati pesantemente irregolari. Settecentomila euro di evasione fiscale accertata, cinque immobili sequestrati per un valore che supera il milione di euro e appartamenti affittati in condizioni al limite della vivibilità per prezzi che quasi mai sono inferiori ai 200 euro al mese. Tre gli evasori totali scoperti, di cui il caso limite è costituito da un imprenditore ed una insegnante, fratello e sorella, proprietari di 34 immobili sparsi tra la città e la provincia. I due affittavano a tutti, ma evitando sempre scrupolosamente di pagare le imposte. In 4 anni dal 2004 al 2007, periodo dell’accertamento, il terzetto si è ‘dimenticato’ di segnalare un imponibile pari a 500.000 euro. Comunque possiamo dire che è finita l'era delle indagini a campione, ora dopo tante risorse impiegate come mezzo di analisi preventiva capillare partono i questionari e le convocazioni su TUTTO il territorio Nazionale. L'indagine riguarda anche gli ex studenti - od inquilini in stato di necessità, che sono molto collaborativi, anche perché non devono temere ritorsioni dal proprietario di casa. L'uso del questionario si è già rivelato utile in passato, con un ritorno del 50-60 per cento. Proprio grazie al questionario le Fiamme gialle di Bologna lo scorso anno hanno scoperto due "palazzinare", madre di 79 anni e figlia medico cinquantenne, proprietarie di un centinaio di immobili affittati per la maggioranza in nero (il 20% a studenti fuori sede, il 40% a immigrati e il restante 40% ad anziani).
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